Was sind umlagefähige Nebenkosten?

Erstellt von Timo Heidemann | 28.07.2024

Umlagefähige Nebenkosten sind für jeden Vermieter ein zentrales Thema, das sowohl Sie als auch Ihre Mieter betrifft. Doch welche Kosten können tatsächlich auf die Mieter umgelegt werden und wie funktioniert das?

Disclaimer: Alle Informationen auf den Seiten dieser Website dienen der allgemeinen Information. Sie stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar, können und sollen diese auch nicht ersetzen.

Die wichtigsten Fragen im Überblick:

Nebenkosten sind alle Kosten, die dir als Vermieter durch den Besitz, die Instandhaltung und die Verwaltung deines Wohneigentums entstehen. Nach §556 BGB darfst du Teile dieser Kosten an den Mieter weitergeben (umlegen).

Umlagefähig bedeutet, dass bestimmte Nebenkosten auf die Mieter umgelegt, also von diesen getragen werden können. Diese Kosten müssen im Mietvertrag klar definiert und vertraglich vereinbart sein. Nur die im Betriebskostenkatalog (§ 2 Betriebskostenverordnung) aufgelisteten Kosten sind umlagefähig.

Folgende Kosten können nach Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden:

Grundsteuer
Kosten der Wasserversorgung
Kosten der Entwässerung
Heizkosten
Warmwasserkosten
Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
Kosten der Straßenreinigung, Müllbeseitigung und Müllabfuhr
Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Kosten der Gartenpflege
Kosten der Beleuchtung
Kosten für Aufzug
Kosten der Schornsteinreinigung
Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
Kosten für den Hauswart
Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage oder Breitbandverteiler
Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege

Nein. Die Betriebskosten sind nur ein Teil der Nebenkosten und bezeichnen alle Kosten, die regelmäßig für den Vermieter anfallen. Unregelmäßige Kosten wie z.B. Reparaturen sind dagegen auch ein Teil der Nebenkosten. Diese können jedoch nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Definition und gesetzliche Grundlagen

Umlagefähige Nebenkosten, auch Betriebskosten genannt, sind Ausgaben, die dem Vermieter durch den Besitz, den Betrieb und die Instandhaltung eines Mietobjekts entstehen und gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf die Mieter umgelegt werden können.

Wichtige gesetzliche Grundlagen

§556 BGB: Regelt die Umlage der Betriebskosten. §556 BGB
Betriebskostenverordnung (BetrKV): Definiert umlagefähige Kostenarten. BetrKV

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Welche Nebenkosten sind umlagefähig?

1. Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine kommunale Abgabe, die der Eigentümer für den Grundbesitz zahlen muss.

2. Wasserversorgung

Kosten für Frischwasser, Abwasser und Entwässerung.

3. Heiz- und Warmwasserkosten

Kosten für Heizung und Warmwasserversorgung, einschließlich Wartung und Betrieb.

4. Müllabfuhr

Kosten für die Müllentsorgung und -abfuhr.

5. Straßenreinigung

Kosten für die Reinigung und Schneeräumung öffentlicher Straßen und Wege vor dem Mietobjekt.

6. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

Kosten für die Reinigung des Treppenhauses, der Flure und gemeinschaftlicher Räume sowie Maßnahmen zur Ungezieferbekämpfung.

7. Gartenpflege

Kosten für die Pflege der Außenanlagen und Gärten, einschließlich Baumpflege.

8. Beleuchtung

Kosten für die Beleuchtung gemeinschaftlicher Bereiche wie Treppenhaus, Keller und Außenanlagen.

9. Schornsteinreinigung

Kosten für die regelmäßige Reinigung des Schornsteins.

10. Hausmeister

Kosten für den Hausmeister, der für die Instandhaltung und Pflege des Gebäudes zuständig ist.

11. Versicherungen

Kosten für Gebäudeversicherungen, einschließlich Haftpflicht- und Feuerversicherung.

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Kosten, die nicht umlagefähig sind

Nicht alle Ausgaben können auf die Mieter umgelegt werden. Zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten zählen:

Verwaltungskosten
Instandhaltungskosten
Reparaturkosten

Umlagevereinbarung im Mietvertrag

Für die Umlage der Nebenkosten ist eine Vereinbarung im Mietvertrag notwendig. Hier sollte genau aufgeführt sein, welche Kosten auf die Mieter umgelegt werden.

Beispielklausel
„Der Mieter trägt die umlagefähigen Betriebskosten gemäß § 556 BGB und der BetrKV in der jeweils gültigen Fassung.“

Fazit

Das Wissen um umlagefähige Nebenkosten ist für Vermieter essenziell, um eine rechtssichere und transparente Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Informiere Dich regelmäßig über aktuelle gesetzliche Änderungen und stelle sicher, dass Deine Mietverträge klare und eindeutige Regelungen enthalten.

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